（上海楼市限购新规“沪九条”来了 非本市户籍社保需缴满5年）

　　在各种传言预热之后，上海“楼市新政”的靴子终于落地！昨日，上海公布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，上调了非沪籍家庭的购房门槛，并提高二套房首付比例。业内人士分析认为，新政出台后，将在短期内有效抑制改善性需求，也会在一定程度上抑制投资性需求。

　　《若干意见》要求，从严执行住房限购政策，提高非沪籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在上海累计缴纳2年以上，调整为“自购房之日前连续缴纳满5年及以上”。

　　上海楼市新政还强调，从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

　　此外，《若干意见》严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

　　上海楼市新政一出，就被市场奉为“史上最严”。非沪籍居民家庭购房缴税或社保年限已提高至与北京相当，但非沪籍单身人士的限购并未松绑。一位上海分析师笑称：“和上海相比，北京的单身购房者满五年社保至少还可以买房。有鉴于此，哥今天就去北京了，不和你们玩了。”

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，上海楼市新政的力度空前。外地单身户籍无购房资格，导致部分人群通过离异实现购房的可能性大大降低。信贷的收紧约束了改善性需求，也将对投资心理形成打压。“近期一线楼市快速升温，通过各类金融杠杆的助力，投资性需求暗流涌动。严格打击首付贷款与场外配资，要求购房人在申请贷款时承诺首付为自有资金，对非理性购房的打击力度非常大，将在一定程度上抑制房地产投资和投机行为，并对存在违规操作的中介金融业务产生警示。”

　　克尔瑞地产研究则认为，短期来看，上海楼市新政将有效抑制需求，相比1400万的本地人口来说，980万的外地常住人口是上海楼市刚需的最大来源。收紧外来常住人口的限购“口子”，一方面可大幅降低需求基数，另一方面有助于稳定中小套型产品的销售价格。但从长期来看，政策调控并不能真正消灭需求。“中国房地产市场多年来的‘调控——暴涨——再调控——再暴涨’过程早已验证了这一点。三年之后，限购满五年的外地人会不会带来一波更为猛烈的爆发呢？”

　　楼市新政带来的恐慌直接体现在成交量上。有媒体报道称，在楼市新政发布前夜，上海网上合同备案系统的签约时间延长到24点，上海一手房签约套数达到1706套。今年3月份以来，上海日均交易量为533套，去年同期仅为170套。这意味着，仅3月24日一天的签约套数就已达到去年3月日均交易量的10倍。

　　政策的出台，总有一拨儿没踩对点儿的购房者。上海住建委表示，新政从25日起执行，此前的网签均有效。有购房者表示无奈：“买房的定金都交了，还没来得及网签，社保年限不够5年，意思就是买房没戏了吗？”

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　　深圳深夜跟进楼市调控

　　非深圳户口购房社保1年改3年

　　楼市调控，一线城市在跟进！昨天深夜，深圳市政府办公厅《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，继上海之后，成为第二个跟进“楼市调控”的一线城市。

　　该《意见》共有六条，对市民有直接影响的主要集中在两条。《意见》第三条规定，对深圳无房户且近2年内无住房贷款记录的购房者，贷款首付比例继续执行最低3成；对深圳无房户但近2年内有住房贷款记录的，或在深圳已有一套住房但已结清住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

　　《意见》第四条则规定，深圳户籍居民家庭限购2套住房；非深圳户籍居民家庭，能提供自购房之日起前3年及以上在深圳连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。

　　调控楼市，一线城市跟不跟？

　　统计局日前发布的房价数据来看，2月份房价上涨城市数量增加，涨幅继续扩大。其中，一线城市的房价更是涨幅领先，市场对调控政策出台的预期开始升温。现在，上海的楼市新政已经出台，其他一线城市的调控政策还会远吗？

　　“伟嘉安捷”从北京各家银行了解到，目前首套房方面商业贷款的首付比例并未出现调整，依然统一为房屋评估价的30%，二套房的首付比例则普遍为50%，以购房人名下贷款是否结清为认定标准。在公积金贷款方面，首套房与二套房的首付比例统一都为20%。在二套房认定上，以购房人名下有无房产为标准。公积金贷款购买二套房，在利率上以商业贷款为基准利率上浮10%。对购房人来说，在北京贷款购房的条件目前依然比较宽松。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，深圳、北京、南京、厦门、合肥、苏州等城市房价上涨速度比较快，这些城市出台不同力度限制政策的可能性非常大。但未来的政策方向不再是单向宽松，而改变为双向的“托底”、“盖帽”，除上海、深圳等涨幅过快的城市外，其他城市的调控政策应该不会太严。

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