（公积金怎么算的,按工资还是按基数丨最详解读住房公积金贷款政策）

　　

住房公积金基础内容

　　

一、什么是住房公积金贷款

　　

住房公积金，也称公积金，是指职工及其所在工作单位缴存的长期住房储备金。住房公积金具有福利性，除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工交纳不低于职工个人缴纳的金额，而且住房公积金贷款的利率低于商业性贷款。不论职工自己缴存的住房公积金，职工所在工作单位为职工缴存的住房公积金，均属于职工个人所有。住房公积金贷款是指，由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向申请人发放的贷款。

　　

二、购买哪种类型的房屋才能申请公积金贷款

　　

（1）公寓、新工房等居住性质的住宅。商用房屋不能使用公积金贷款。

　　

（2）若所购房屋为第二套住房，则该家庭人均面积需≤37.2平方米，且名下无在使用的公积金。

　　

三、国家调整基准利率如何影响公积金贷款和组合贷款利率

　　

（1）批贷未放款：根据银行要求，执行新利率。

　　

（2）已放款利率调整时间节点：次年1月1日开始执行新利率（具体按借款合同约定执行）。

　　

四、申请住房公积金贷款应同时具备有哪些条件

　　

（1）在沪缴纳公积金的在职职工（退休、离职的都不可以）。

　　

（2）在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于6个月。

　　

（3）在办理贷款前，夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款。

　　

五、申请住房公积金贷款有哪些特殊情形

　　

限贷的情形有：（1）家庭名下在沪已有一套住房且人均住房面积大于37.2平方米；（2）家庭名下在沪有2套（含）以上住房；（3）家庭名下在沪有公积金贷款在还或有2次（含）以上公积金贷款记录；（4）征信报告显示连6累12（逾期连续6次累计不超过12次）。

　　

六、住房公积金贷款中有哪些常见问题

　　

（1）贷款资格。也就是否能申请住房公积金贷款？（2）贷款金额。也就是能贷多少钱？（3）贷款期限和利率。也就是能贷多长时间？利率是多少？（4）还款方式与月还款额。也就是怎么偿还贷款，每月偿还多少钱？

　　

　　

公积金贷款如何办理

　　

一、首套二套住房如何认定

　　

（1）首套房，是指家庭名下在沪无住房且名下无本市公积金贷款记录（在婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有1套可以剔除）

　　

（2）二套房：①家庭名下在沪无住房，有1次本市公积金贷款，但已结清；②家庭名下在沪已有1套住房，且人均面积≤37.2平方米，无本市公积金贷款记录；③家庭名下在沪已有1套住房，且人均面积≤37.2平方米，在本市有一次公积金贷款记录，但已结清。

　　

注：在婚前借款人与其配偶与各自父母登记在产证上的最多各自有1套可以剔除；婚前若与父母共有多套房屋，原则上是剔除面积大的那套。

　　

二、公积金贷款额度如何确定

　　

公积金贷款额度的影响因素有下列4个，这4者的计算结果，取最低值，确定最终的贷款金额：

　　

1、当地政策规定。

　　

（1）无补充公积金：首套房贷款额度最高100万，二套住房最高贷款额度80万；

　　

（2）有补充公积金：首套房贷款额度最高120万，二套住房最高贷款额度降至100万。

　　

2、参与申请公积金贷款的人数。

　　

（1）2人及以上申请公积金贷款：首套房贷款额度最高120万，二套住房最高贷款额度100万；

　　

（2）1人申请公积金贷款：首套房贷款额度最高60万，二套住房最高贷款额度降至50万。

　　

可贷金额

　　

3、缴存额度或缴存基数。

　　

（1）按月缴额或缴存基数计算：以下为同一公式的不同表现形式。

　　

①月缴额（当前月缴额）÷0.14×4.8×贷款年限；

　　

②借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×还款能力比例（40%）×12个月×贷款年限

　　

（2）按余额计算：余额×30

　　

注：两者的计算结果采取孰低原则，最终额度不得高于最高公积金贷款额度。

　　

4、首付比例。

　　

购买首套普通住房：面积≤90平方米，贷款8成；面积＞90平方米，贷款7成

　　

购买首套非普通住房：贷款7成；

　　

购买二套普通住房：贷款5成；

　　

购买二套非普通住房：贷款3成。

　　

三、公积金贷款流程是什么

　　

（1）当日签署贷款申请（上下家都要去），次日出房屋状况查询结果（查房结果与申请时申报不同或

　　

限贷，担保公司会电话通知客户），10-12个工作日出审批结果，下家去公积金中心贷款合同面签后，2-3个工作日公积金贷款合同流转到交易中心；

　　

（2）复议（若需）：与签署贷款合同时一起受理；

　　

（3）去交易中心，过户登记预受理及办理抵押登记手续；

　　

（4）4-10个工作日（交易双方若涉及公证委托，仍需20个自然日）出抵押权证，公积金中心代领抵押证后安排放款（放款时效根据公积金中心额度情况，一般10-15个工作日）。

　　

四、公积金贷款面签地点

　　

各区县公积金住房置业担保公司

　　

五、存量房交易公积金贷款面签资料及到场人

　　

（一）业主（卖方）。通常情况下，面签资料及到场人按照下表执行：

　　

　　

（二）客户（买方）。通常情况下，面签现场材料及到场人按照下表执行：

　　

　　

六、公积金贷款的政策是什么

　　

公积金贷款的基准利率

　　

5年以下（含5年）：2.75%

　　

5年以上：3.25%

　　

上海现行公积金贷款政策如下表：

　　

　　

七、公积金贷款年限如何确定？

　　

（1）新房：最长贷款期限≤30年

　　

（2）二手房：

　　

按房龄计算：

　　

　　

按主贷人年龄计算：

　　

　　

注：“房龄”与“年龄”的计算结果，采取孰低原则。

　　

　　

住房公积金贷款其他政策

　　

一、公积金的冲还贷方式有哪些

　　

年冲和月冲。

　　

年冲：是指每年一次向受托行提取住房公积金账户余额，一次性冲还贷款本金，并按照冲还贷后的剩余贷款本金和还款期限重新计算月还款额。一次性冲还贷后，每月的还款需要使用客户的自有资金，不使用公积金账户里的钱。若是组合贷款，则优先冲还公积金本金部分（2）时间点：每年的4月或9月。

　　

月冲：是指每月直接从委托人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的办法。提取的公积金金额不足时，委托人应及时补足其还款金额。这种方法不仅可以冲公积金的贷款本息，而且还可以冲商业性的贷款本息。

　　

办理方式：（1）申请公积金贷款时，面签现场确认冲还贷方式；（2）申请组合贷款时，第一个月正常扣款后，带身份证、共同还款人关系证明及公积金账号去办理贷款的银行办理。

　　

二、公积金账号如何查询

　　

（1）关注“上海公积金左边公众号右边”进行查询

　　

（2）带上身份证原件去就近的公积金管理中心现场查询

　　

（3）询问本单位人事部门

　　

（4）通过公积金管理中心每年7月份邮寄的公积金帐户清单查询，上面有公积金账号（若已在沪缴纳公积金）

　　

三、公积金余额如何查询

　　

（1）在线查询网址：http：//在该网站注册、验证身份信息后即可进行查询）

　　

（2）拨打上海公积金服务热线：（人工服务咨询时间：周一至周六9:00-17:00）

　　

（3）关注“上海公积金左边公众号右边”进行查询

　　

（4）去公积金管理中心的受理网点查询

　　

四、公积金参与共同贷款条件是什么

　　

夫妻或在同一个户口簿上的直系亲属。注:此处直系亲属包含父母、子女。

　　

五、办理公积金贷款需要注意哪些情况

　　

（1）还款银行卡和收款银行卡必须同为建设银行或上海农村商业银行；

　　

（2）业主只需收款人带上全体产权人身份证原件到场即可。

　　

六、公积金贷款结清后怎么注销

　　

（1）领取注销材料所需备件：

　　

①贷款人身份证；

　　

②贷款合同；

　　

③银行出具的贷款结清证明；

　　

④担保费发票（提前结清贷款的需提供此发票）。

　　

（2）办理流程：

　　

①预约调取《房地产抵押权登记证明》致电上海市住房置业担保有限公司（不超过7个工作日）；

　　

②上海市住房置业担保有限公司网点办理，领取抵押权注销材料。

　　

注：借款人可以委托其配偶、直系亲属或产权共有人办理，并提供借款人身份证原件、手写委托书、关系证明、受托人身份证，以上所有证件均携带原件及复印件。

　　

七、哪些情况下的公积金贷款需要评估

　　

竣工年限在1990（含）年之前的、贷款额度超过房屋总价30%（含），以及竣工年限在1990年以后的贷款额度超过房屋总价50%（含）的需要进行房屋评估，由置业担保公司代办，收费标准为300元。

　　

八、什么情况需要公积金复议？需要提供哪些备件

　　

（1）公积金缴纳不连续的情况；

　　

（2）除预审及贷款面签所需备件外，另外需要：

　　

社保缴纳明细原件及复印件（在社保中心拉取）；公积金缴纳明细原件及复印件（在公积金管理中心拉取）；公积金补缴清册，劳动合同原件及复印件；单位补缴公积金的有关凭证（公司开取的），单位出具的单位调动证明原件。

　　

注：组合贷款除上述备件外还需提供《家庭名下住房情况查询结果》复印件（银行盖章）及交换号。

　　

九、公积金还贷方式有哪些

　　

等额本金还款法和等额本息还款法

　　

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解读|上海新政下，买房该怎么贷款？

　　

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