（重磅！深圳限购收紧，落户、离婚均从严，豪宅线划定750万…楼市这半年经历了什么）

　　传闻许久的深圳楼市调控，今日落地。

　　7月15日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局、市市场监管局、市公安局、市地方金融监管局、深圳市税务局、人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》提出八大调控措施。

　　时报君将内容简单整理如下：

　　1、深户须在本市落户满3年，且连续缴纳36个月及以上个人所得税或社保，方可购房。非深户、成年单身人士（含离异）需连续缴纳5年及以上个人所得税或社保。

　　2、夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　3、满两年免征增值税上调至满五年免征增值税。

　　4、购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%。

　　5、豪宅税统一为实际成交总价低于750（含本数）万元。

　　6、《通知》自发布之日起施行。

　　一、调整商品住房限购年限

　　深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

　　非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

　　夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　据深圳市住房建设局局长张学凡介绍，制定这条政策的背景是：近几年，我市落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需紧张背景下，适当收紧户籍居民购房政策，以切实支持合理自住需求。

　　此前，与北京、上海、广州相比，深圳的限购政策是最为宽松的，深圳户口无需社保，外地户口只需交满一年社保即可购房。

　　完善差别化住房信贷措施

　　在国家统一的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。

　　根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

　　（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；

　　（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；

　　（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

　　发挥税收调控作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

　　细化普通住房标准

　　享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

　　去年双11这一天，深圳突然发出楼市减税“大礼包”，调整了豪宅的界定标准：从2019年11月11日起，普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平米以下的房子均为普通住宅，免征增值税。

　　加强热点楼盘销售管理

　　对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

　　值得注意的是，深圳上半年已经采取措施加强二手房市场价格监管，一些挂牌价异常的小区被曝光。

　　推行房屋抵押合同网签管理

　　进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

　　加大二手住房交易信息公开力度

　　及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。

　　严厉打击房地产市场违法违规行为

　　持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。

　　记者获悉，上述《通知》自发布之日起施行。

　　上半年，深圳楼市经历了什么？

　　今年上半年，深圳楼市一直处于舆论的风口浪尖，在这场超预期的楼市热潮中，监管也随之不断升级。记者梳理发现，从4月份开始，深圳各相关部门密集出台调控措施，陆续通过自查经营贷违规流入楼市、锁盘、严查部分高价二手房源等多种方式，对楼市进行专项整治。日前，深圳市住建局局长张学凡公开表示，政府准备了很多手段，视市场发展可以出手调控。

　　针对上半年火热的深圳楼市，深圳市房地产中介协会认为，进入4月份中旬之后，在一小撮投机炒房团体的带动下，以南山、宝安为代表的，具有名校资源优势的片区，便开始出现房源报价不正常大幅上涨的现象，并且随着部分不负责任的自媒体夸大宣传影响下，迅速在深圳市场掀起了一轮上涨行情，因此，4月份的二手房网签量迅速破万，并创下了近4年来的新高。

　　市场从4月底开始传言5月份可能会出台更为严厉的调控政策，导致在4月底至5月初的期间出现了集中网签的事件，但随着深圳相关部门从4月中下旬开始对深圳楼市开展了一系列严厉的专项整治工作，市场自5月中旬之后出现了短暂的观望情绪。进入6月之后，一方面受新学年报名时间临近的影响，赶在报名时间节点前购房的群体会呈现一波短暂的集中释放；另一方面，此前消停一阵的“投机炒房”行为又开始露头，综合导致深圳6月份二手房的网签量再度呈现放量态势。

　　有购房者表示，深圳房价自去年年底豪宅税调整之后就开始出现迅速上涨的行情，首先是以南山和宝安等西部片区率先“爆发”。然后逐渐传至龙岗等东部片区。近段时间以来，有关深圳楼市调控升级的传言甚嚣尘上，更搅动了二手房市场交易，有关传言已经导致一些二手房购房者加快入市的步伐。就在14日，深圳市场已经传出即将在当晚出逃调控升级措施。记者发现，房产中介开始催单，希望客户快速成交。

　　美联物业全国研究中心的数据显示，上周深圳共备案2895套二手住宅，环比上涨25.3%，备案呈持续上涨态势。

　　的确，尽管受到新冠肺炎疫情的冲击，但今年上半年深圳楼市却走出了相对独立的行情。乐有家研究中心数据显示，上半年深圳新房成交套，同比下跌5%。过去12个月，深圳新房月度去化周期维持在7至8个月之间，新房的去化周期处于比较低的水平，说明市场长期处于供不应求的状态。

　　二手房市场就更为热闹，今年上半年深圳二手房过户套，同比上涨41%，仅次于2019年下半年。上半年二手房成交均价为每平方米元，同比上涨8%。单价上涨，套均总价也由2018年上半年的522万涨至2020年上半年的556万。更有数据显示，今年上半年深圳二手房网签量合计套（指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数），同比去年同期则大幅上涨44.8%。

　　深圳市房地产中介协会预计，2020年下半年深圳二手房市场炒房的冲动与政府调控治理的角力还将持续，因此下半年深圳二手房市场出现持续性的震荡波动行情的概率较大。新房市场方面，下半年深圳预计将有70余新盘入市，新房供应不足的现象，在下半年有望缓解，同时也将会分流一部分二手房市场的需求。

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